今年對于我國來說是不同尋常的一年，《中華人民共和國民法典》于2021年1月1日施行，我國有了第一部以法典命名的法律。與此同時與之一起施行的還有屬于我們廣西住宅小區業主的物業管理條例：《廣西壯族自治區物業管理條例》（以下簡稱條例），條例的施行更好的保障了業主權益，規范了物業經營行為；明示了業主與物管糾紛投訴和舉報渠道及各部門在物業管理的工作職責；解決了小區治理難、業主大會成立運行難、公共收益監管難、車位只賣不租等難題。那對于我們柳北區小區業主又有了那些變化呢？

今年1月-2月，柳北區政務網絡服務中心共派遣政府熱線1794條案件，其中419條為小區內管理問題，占比23.35%。反映最多的問題是物業糾紛問題、小區共有部分維護問題、物業管理亂收費等。針對以上問題，政務網絡服務中心總結了一些經驗和建議，同時向大家普及物業管理方面的法律法規。讓各位小區業主在知法、守法的同時，還能夠知法善用，保障自己在物業管理活動中的權利不被侵犯。

（一）齊心協力，共同解決物業糾紛

首先是物業糾紛問題，常見于業主與物業公司發生的矛盾糾紛，如不及時調解疏導，會導致矛盾糾紛升級造成更大的治安事件。對于物業糾紛，人們總是對物業公司頗有怨言，認為物業公司遇事不作為。此前柳北區某小區業主反映，其小區內的物業公司雜草不修剪、垃圾清掃慢、對小區共有設施維護不到位，我中心收到該案件后，將案件派遣至住建部門處理，經住建部門調查，物業公司均按照物業服務合同提供服務。那為何仍會造成業主對物業公司的誤會？究其原因是物業公司與業主溝通渠道較少，遇事不主動溝通，業主不了解物業公司應該提供什么服務。物業公司與業主本質上是屬于合同關系，業主購買房地產公司售賣的商品房時，就已經簽訂了前期物業服務合同，合同內已明確雙方權利和義務，物業公司提供的服務等級為幾級，服務的內容是怎樣，都已在合同中明確記載，且條例第九十條，“街道辦事處對小區物業管理區域內的物業服務實施日常監督檢查，指導和監督物業服務人履行法定的義務”。如發現的確存在未履約合同義務的，會督促其按合同進行履約，如拒絕履約的，則會召開聯席會議進行調解糾紛，實在調解不成功的，會告知業主可根據《物業管理條例》第三十五條規定，通過法律手段保障自身在物業管理活動中的權益不被侵犯。綜上所述，對于物業糾紛問題，我國有相應法律法規保障業主、物業公司、物業使用人在物業管理活動中的合法權益。物業糾紛本質是民事糾紛，行政力量對其過多干預不利于營商環境良好發展，在此情況下需要各方的參與和監督，在矛盾發生時要了解物業服務合同中雙方權利和義務，并保留對方違約證據，在接下來的社區調解糾紛或提起民事訴訟的情況下，都能為自己爭得主動權來保障自身權益，同時在日常生活中業主與物業公司也要多溝通，有時候誤會會造成隔閡，隔閡久了就形成了矛盾糾紛。

（二）多措并舉，破解共有部分維修難題

與之反映較多的是共有部分維護問題，那何為共有部分呢？根據《民法典》第二百七十三條規定，“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務”。共有部分又分為“共有部位”、“共有設施設備”，前者是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、架空層、避難層等；后者是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主共有的附屬設施設備，以及在使用上、功能上為住宅或者整個物業管理區域服務的設施設備，主要包括電梯、給排水系統、供氣管道及設施設備、供電線路及設施設備、空調系統、避雷設施、安防監控設施、智能化系統和音樂背景系統、樹木、消防設施、消防器材、天線、照明、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。共有部分還有一個稱呼，名為“公攤部分”，共有部分取之于民，服務于民，在未過保修期前（具體保修期限請查看交房時的保修資料）的維修、更新、改造的責任和費用都由房地產開發公司承擔，過了保修期后，都需要業主自行維修。為了加快維修經費提取速度和落實監管責任，我市從2010年開始實行住宅專項維修資金政策（以下簡稱維修資金），基本上2010年后的商品房在交房時都需要向市住宅專項維修資金管理中心繳納維修資金，這筆錢只用于維修、更新、改造小區內的共有部分，具體如何申請應以《柳州市住宅專項維修資金管理辦法》為準，只要不屬于以下兩種情況的，均可以提起申請：第一，先施工后擬定維修、改造、更新方案的；第二，屬于人為破壞的，維修費用、養護費用應由責任人承擔。但是建筑物外墻天天被日曬雨淋，小區電梯24小時運作，總會有突發情況需要緊急維修，那該怎么辦呢？根據條例規定，“發生下列嚴重影響物業正常使用的緊急情況，需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行緊急維修、更新、改造的，應當及時制定維修、更新、改造的方案并在物業管理區域內顯著位置公告”，未過保修期的由房地產開發公司維修，過了保修期的，依據條例第八十七條有以下三種途徑：第一、業主或物業公司可依據《柳州市住宅專項維修資金管理辦法》第四十三條要求，進行緊急維修申請；第二、物業公司可以先行墊付緊急維修、更新、改造費用的，在工程竣工驗收合格后，整理相關工程資料，按規定辦理維修資金核銷手續。第三、經住建部門督促相關業主或物業公司進行維修、更新、改造無效的，可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。為了讓業主們的房子住得安心，多措并舉旨在保障業主住房安全和住房舒適，自治區相關部門立法時可謂是煞費苦心。

（三）知己知彼，杜絕物業服務亂收費之風

物業服務行業在我國算是一個比較成熟的行業，但每年我中心都收到柳北區內某些物業公司亂收費的投訴，要了解物業服務收費，一定要了解物業公司能收什么錢。根據我市《柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》物業服務公司共能提供三種服務，對應能收取的三種服務費：第一種是特殊服務費，是指業主根據自身需求，與物業公司協商后，物業公司為業主提供特約服務而向委托的業主收取的費用；第二種是專項服務費，是指物業公司為業主提供專項服務而向該部分業主收取的服務費用。比如車輛停放服務費、裝修垃圾清運費等。第三種就是我們耳熟能詳的物業服務費，是指物業公司為物業管理區域內的全體業主提供公共部位、共用設施和設備的日常維護以及公共環境保潔、公共綠化養護、公共秩序維護等公共性服務而向全體業主收取的費用。以上費用中住宅小區的停車服務費屬于政府定價，不得隨意亂收費，而住宅小區的物業服務費呢則比較特殊，有兩種情況：第一種小區業主與物業公司約定為包干制，包干制的物業服務費屬于政府定價，價格嚴格按照我市的《柳州市住宅小區物業服務等級標準》執行，提供哪一類服務就收哪一類服務的費用，盈余或者虧損均由物業公司享有或承擔；第二種小區業主與物業公司約定為酬金制，酬金制的物業服務費可以按照《柳州市住宅小區物業服務等級標準》執行也可以雙方自行約定，酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業公司，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。總的來看，不論是酬金制或包干制的物業服務費，只要向業主們收取的費用都需要進行公示，只有了解物業公司提供的服務及相應的價格后，才避免被“坑”的風險。

以上三類問題，是我中心在處理物業管理中較為常見的投訴，在新的條例施行后使有了給予業主、物業使用人、物業公司更多保障，對于一些企業或是業主此前常在物業管理活動中常鉆的“空子”也得以解決。物業管理聯系千家萬戶，事關基層社會穩定和廣大居民福祉，不光需要政府部門出力，還需要多方參與共同治理，如遇到物業管理難題或者咨詢物業相關法律，都可以向政府服務熱線12345反映。